アメリカ人は再び家を​​買うことができるようになるでしょうか？

先週、住宅ローン金利が23年ぶりの高水準に達したとき、「住宅の手頃な価格は死んだのか？」という叫びが市場やソーシャルメディアに響き渡った。 住宅所有、子供、裏庭でのバーベキューといったアメリカンドリームの一部は、彼女とともに消え去ったのだろうか？

全米不動産業者協会によると、2021年の超低金利時代に比べて住宅の手頃な価格は半分近くまで低下しているため、この問題は深刻だ。

同協会によると、平均的な中古住宅を購入するのに必要な収入が8月時点ですでに平均的な世帯に9,000ドル不足しており、その後の最近の価格上昇により、米国のさらに500万世帯が10万ドルの融資を受ける基準を下回ったという。ジョンによれば。 バーンズ不動産コンサルティング。 住宅ローン金利が 3% であれば、5,000 万世帯がこの規模のローンを組むことができます。 今は2200万です。

今週の米国債利回りの緩和で３０年固定住宅ローンは８％を下回ったが、即効性のある解決策はない。

2020 年の住宅価格中央値の適格年収は 49,680 ドルでした。 NARによると、その額は現在10万7000ドルを超えているという。 Redfin はその数字を 114,627 ドルと見積もっています。

」[These are] 「驚くべき数字により、多くの米国人家族、特に初めて住宅を購入しようとしている家族にとって、住宅を手頃な価格で購入することがさらに難しくなっている」と、アリアンツの顧問を務める債券市場の専門家モハメド・エラリアン氏はXに投稿した。

ＮＡＲの首席エコノミスト、ローレンス・ユン氏は「米国にとって非常に憂慮すべき展開だ」と述べた。

リヨン氏によると、手頃な価格は世帯収入、住宅価格、住宅ローン金利という 3 つの大きな数字によって決まります。 2019年以降収入が増加しているため、最大の問題は金利です。 住宅価格が低かったときには、2020年末から始まった住宅価格の上昇を覆い隠し、フロリダ州、テキサス州オースティン、アイダホ州ボイシなどの地域に移住した人々が新しい住居から旧都市で働けるように支援した。 現在、所得が急激に増加し、住宅価格はコロナ禍での大幅な上昇をほぼ維持しているにもかかわらず、金利の上昇により手頃な価格が圧迫されている。

「現在の住宅ローン金利8％で住宅ローンを完済する」[s] ムーディーズ・アナリティクスの首席エコノミスト、マーク・ザンディ氏は、収入の中央値の３８％に相当すると述べた。 住宅ローン金利は 5.5% に低下し、住宅価格の中央値は 22% 低下するか、収入の中央値が 28% 上昇する必要があります。 あるいは、3 つの変数の組み合わせです。」

一方、住宅ローン申請が広範に減速する中、変動金利住宅ローンに対する需要は過去１年で最高水準に上昇した。

住宅を再び手頃な価格にするために何を変える必要があるか

3つの指標は「正常」に戻るまでに困難な道に直面しており、正常にはまだ程遠い。 その理由をいくつかの数字で説明します。

National Association of Realtors は、34 年にわたる住宅価格適正指数 (HAI) を通じて住宅価格の手頃さを評価しています。 NARによると、現在約41万3000ドルかかる平均的な現在の住宅の費用をカバーするために、平均的な家族がどれくらいの収入が必要かを計算している。 指数が 100 の場合、平均的な世帯には 20% の頭金でこの住宅を購入できる十分な収入があることを意味します。 この指数は、世帯が収入の 25% を元金と利息として支払いたいと想定しています。

長期平均 HAI は 138.1 で、これは平均的な世帯が通常 38% のクッションを持っていることを意味します。 過去最高は２００８年の住宅・金融危機後の２０１３年の２１３件だった。

現在、この指標は 88.7 です。

NARデータを使用したいくつかのシナリオは、火曜日に30年間の全国平均が7.98％に低下したため、1989年から2019年の間で平均的な手頃な価格がどれだけ遅れていたか、そしてそれをより典型的な範囲に戻すには何が必要かを示すのに役立ちます。

• 住宅価格が安定したままであれば、過去の平均に戻るには金利を3.55％まで下げる必要がある。
• 価格が5％上昇した場合、金利は3.16％に低下するはずです。
• 金利が同じでも収入が 5% 増加した場合、金利は 3.95% に低下するはずです。
• 住宅ローン金利を約8％に維持するには、平均住宅価格を35％下げて26万5,000ドルにする必要があることを意味する。
• 金利が 8% にとどまり、物価が現在の水準であれば、収入は 63% 増加するはずです。

しかし、これらの数字は、米国人が慣れ親しんでいる手頃な価格を取り戻すという課題を過小評価している。

パンデミックの超低金利下で人々が享受していた手頃な価格に戻るには、それ以上の時間がかかる。同年のHAIは年平均169.9に達したが、この水準がすぐに戻ると信じている人はほとんどいない。

NARによると、住宅価格が2020年以来38％上昇したことも一因だが、平均金利が2021年の3％から先週8％に上昇したことが、住宅価格の手頃な価格が伸びている理由の一つだという。 これは 167% の上昇であり、NAR によれば、新しく購入した住宅の月々の支払額が 1,199 ドル増加することになります。

給料が高いのはメリットだが、それだけでは十分ではない

収入の増加が助けとなり、世帯収入の中央値は2020年以来16％上昇し、9万8000ドル以上となった。しかし、世帯の給料のより高い割合を住宅ローンに充てなければ、それだけでは手頃な価格の格差を埋めるには十分ではないとザンディ氏は述べた。

ファニーメイの首席エコノミスト、ダグ・ダンカン氏は、当初の数字に関係なく、金融政策の方向性によっては所得による住宅問題の解決が妨げられるだろうと述べた。 ダンカン氏は、FRBが利上げしているのはまさに、賃金が新型コロナウイルス感染症後のインフレを押し上げるのに十分な速さで伸びていると考えているからだと述べた。 同氏は、最新の労働市場データでは前年比賃金上昇率が３．４％に低下しており、ＦＲＢは賃金上昇率がこれより低いことを望んでいると述べた。

住宅価格への下落圧力が寄与する可能性はあるが、大幅に下落することはなさそうだ。 たとえ住宅価格が下落したとしても、アメリカがさらに何百万もの住宅を建設しない限り、この傾向は持続できないだろう。

2019年から2022年初頭にかけて価格が急騰した後、大幅な価格調整が起こることは容易に想定できたが、それは起こらなかった。 ほとんどの市場では、価格がわずかに上昇し始めています。 不動産業者協会によると、中古住宅の中央価格は2022年末に3万5000ドル以上下落したが、1月の安値からは4万5000ドル上昇した。

アメリカには新しい住宅が足りない

最大の理由は、売りに出されている住宅が少なすぎるため、需要と供給の法則が正常に機能しないことです。 手頃な価格の問題で需要が打撃を受けているにもかかわらず、買い手はごく少数の住宅を争う必要があり、価格を均衡に近づけなければなりません。

「団塊の世代は、やると宣言したことを実行している。彼らはその場で高齢化している」とダンカン氏は語った。 「そして、X世代はすでに3％の住宅ローンに縛られています。ですから、それは建設業者次第です。」

レッドフィンの首席エコノミスト、ダリル・フェアウェザー氏は、建設業者が問題だと述べた。 彼らは今年収益を押し上げており、業界を追跡するブラックロックETFは41％上昇しているが、フェアウェザーは、フレディマックがパンデミック前に380万戸と見積もっていた長期の住宅不足への対処はまだ始まったばかりだと述べた。 from これから伸びそうです。

同氏は、建設会社が今年だけで69万2,000戸の新築一戸建て住宅の工事を開始し、そのうち110万戸には集合住宅とアパートが含まれていると述べた。 彼女は、供給を再構築するのに十分な住宅を建設し、新たな家族を形成するには約4年かかるだろうと付け加えた。 同時に、アパート建設はすでに減速し始めており、建設業者は需要を支えるために使っていた住宅ローンの買い取りやその他の手段を縮小しつつある。

さらに多くの買い手が現れる可能性があると考える理由があります。 ダンカン氏は、ミレニアル世代が現在、住宅購入のピーク時期を迎えていると述べ、年間最大の団塊の世代が2026年頃までに平均初回購入年齢36歳に達し、数百万人の潜在的な購入者を市場に加えると約束した。 フェアウェザー社は、これによりさらに多くの買い手が市場に戻ってくると予想しているが、価格は必然的に以前のピークに向けて押し戻されることになり、今年初めに住宅ローン金利が3月初旬に6％に低下した際にその兆候が見られた。

フェアウェザー氏は「このペースで建設するにはあと２年必要だが、高金利のため需要を維持できない」と述べた。

FRBと債券市場は大きな問題だ

エコノミストらは、現時点で住宅ローン金利には2つの問題があると指摘する。 1つはFRBがインフレに対する勝利を時期尚早に宣言しないと決意していること、もう1つは経済全体の物価上昇率が大幅に低下しているにもかかわらず、あらゆる場所でインフレが発生していると見られる過度に敏感な債券市場である。

しかし、住宅ローン金利は3月初旬と比べて2ポイント上昇している 12か月のインフレ理論上は金利上昇に対するヘッジとなるが、2月の6％から3.1％に低下した。 これは依然としてFRBのコアインフレ目標の2%を上回っているが、これは避難所の費用を除いたインフレの指標であると政府は主張している 昨年は7%増加 民間情報筋によると、住宅価格の下落または上昇ははるかに小さいにもかかわらず、 2.1%以下でした 5月以来。

FRBはそれ以来、フェデラル・ファンド金利をわずか4分の3ポイント引き上げた。これは、「長期にわたり高金利」戦略の一環であり、ここから積極的に利上げを追加するのではなく高金利を維持するものだ。 最近の住宅ローン上昇の最大の理由は債券市場で、10年国債利回りが最大47％上昇し、最大1.6％ポイントとなっている。 さらに、10年米国債と住宅ローンとの従来のスプレッドは3パーセント以上に拡大しており、従来の範囲は1.5～2ポイントとなっている。

フェアウェザー氏は「金利上昇を正当化するのは難しいため、単に変動が激しいだけかもしれない」と述べた。

しかし、住宅セクター支援のためにFRBが利下げすると予想するエコノミストやトレーダーはほとんどいない。 継続的な医学教育 フィードウォッチツール先物価格に依存している中銀は、たとえ中銀が利上げを終了、あるいは少なくとも終了に近づいたとしても、利下げを開始するのは来年の３月か５月までで、その後は小幅にとどまると予想している。 ダンカン氏は、短期金利が長期国債金利を下回るまでスプレッドは拡大したままになる可能性が高いと述べた。

不動産市場が「正常」になるには2026年までかかるかもしれない。

エコノミストらは、手頃な価格を快適な範囲に戻すには、賃金の上昇、金利の低下、物価の安定の組み合わせが必要で、その組み合わせには2026年以降までかかる可能性があると述べている。

ザンディ氏は「市場は極度の凍結状態にある」と述べた。 「氷が解ける唯一の方法は、価格の低下、収入の増加、金利の低下の組み合わせです。」

NARによると、国内の一部の地域ではさらに困難になるだろう。 ニューヨークやカリフォルニアなどの市場では全米よりも価格の手頃な価格への打撃が大きく、フェニックスやタンパなどの中所得層市場は現在、今年初めのカリフォルニアの一部と同様に手の届かない市場となっている。

状況が正常化するまで、市場は少数の人々に限定されたままとなるだろう。 現金購入者は通常よりも有利になります。 ユン氏によると、買い手が中西部への移住を希望する場合、国内で最も優良な取引はルイビル、インディアナポリス、シカゴなどで見つかる可能性があり、比較的小規模な金利引き下げで手頃な価格を全国基準に近づけることができるという。 同時に、全国的にも大規模な取り組みが行われることになる。

ユン氏は「住宅ローン金利は３％には戻らない。５％に戻れば幸運だ」と語った。