アジア太平洋地域の資産フローが過去10年間で2番目に悪い四半期にもかかわらず、日本は輝く | 不動産所有者

最近の2件の投資家調査によると、セクター全体では過去10年間で2番目に悪い四半期を記録したにもかかわらず、第1四半期も引き続きアジア太平洋地域の機関投資家からの不動産流入で最大のシェアを日本が獲得した。

MSCIリアル・アセットが5月末に発表した最新のアジア太平洋資本動向レポートによると、2024年第1四半期の日本への割り当て額は91億ドルで、投資家のお気に入りの投資先として中国の83億ドルを上回っている。

機関投資家ディレクターのアンディ・ハーフルト氏は「通常、生命保険や年金の提供者が支援する世界的な投資ファンドは、国境を越えた活動の大部分を占めており、中核的なものから日和見的なものまで、さまざまな収益制約のもとでさまざまなセクターや投資戦略を追求している」と述べた。 東京のサヴィルズのコンサルティング。

アンディ・ハーフルト
サヴィルズ東京

それにもかかわらず、MSCIによると、アジア太平洋地域の不動産フローの総額は313億ドルに減少し、投資家フローとしては2014年初め以来2番目に悪い四半期となった。

JLLが4月にアジア・パシフィック・キャピタル・トラッカーで発表した日本の回復力エコー数値に関するデータは、日本への総流入額が110億ドルに対して56億ドルと中国を上回っていると報告した（2つの報告書は対象となる取引を測定するために異なる基準を使用している）。

専門家らは、国内金利の低さ、セクターの強いファンダメンタルズ、通貨安の組み合わせを指摘している。

ジェームズ・ケンプ
マッコーリー・アセット・マネジメント

アジア太平洋不動産部門責任者のジェームス・ケンプ氏は、「移民の前向きな傾向により、日本の大都市とその周辺では人口と不動産需要が増加し続けている…日本の借入コストと安定したファンダメンタルズが引き続き他の市場と比較した期待収益を支えていると考えている」と述べた。 シドニーのマッコーリー・アセット・マネジメントにて。

オフィスのリバウンド

2023年の悲惨な年を経て、第1四半期の日本のオフィス取引は、2月にゴールドマン・サックス資産管理ファンドが東京・丸の内地区のオフィスタワー5階建てを2億8100万ドルで買収したことで活気を取り戻した。

「日本の産業部門も成長し、同四半期には物流やデータセンターの大型取引がいくつかあった。集合住宅市場では、29物件の住宅ポートフォリオが外国投資家のコンソーシアムに売却された」とMSCIの報告書は指摘している。

世界の中央銀行金利が高止まりする中、日本の低金利は投資家に「ポジティブキャリー」を提供し続けており、この傾向は日本のオフィスセクターでよく示されている。

３月には１７年ぶりの利上げがあったにもかかわらず、日銀金利はわずか０．１％にとどまった。

JLLによると、グレードAオフィスの不動産利回りは、2023年9月から2024年3月までに0.5％以上上昇し、2.5％から3.5％の間となった。

高い利回りはこのセクターのファンダメンタルズの改善に支えられている。 JLLの報告によると、4月末時点で日本のオフィス部門の空席率は全国的にパンデミック前の水準と比べてわずか4％であり、これも85％の出勤率に助けられたという。

将来の利上げ見通しも他のセクターの利回りを押し上げた。

5月22日、10年日本国債の利回りは10年ぶりに1％を突破し、5月末には1.05％に達し、年初の0.6％から上昇した。

コインゲーム

日本の通貨は今年、対ドルで９．９％下落した。 これがファミリーオフィスや富裕層、特にシンガポールと香港の人々を惹きつけており、日本に近いことから積極的に投資する人になっている、とフルフルト氏は言う。

」[They] 通貨安は、長期的には円高の恩恵を受けながら、現地通貨に換算しながら、身近な場所にある安定した収益を生む資産を短期金利よりも割引で取得できる機会と捉えてください。

CBREが5月初めに発表した調査によると、今年の不動産の主な購入者はファミリーオフィスだった。

サイクルの終わり？

しかし、ロンドンのビーファイナンスのプライベートマーケット担当マネジングディレクター、ピーター・ホッブズ氏は、アジアの機関投資家顧客の多くを抱える投資家の楽観論に警鐘を鳴らした。

ピーター・ホッブズ
ファイナンス

同氏は、東京などの大都市にある最高品質のオフィスや物流資産を含む、日本のいくつかの不動産セクターの歴史的な活動による利回りの低さを指摘した。

同氏は、オフィス部門の空室率は低下しているものの、昨年の新規供給の急増を受けて、特に物流部門で空室率が過去の水準に比べて依然として高いと指摘した。

同氏は「日本は、その規模と安定性、そしてアジア諸国、特に中国の深刻な課題を踏まえると、依然として好ましい投資先である。しかし、利回り水準が極めて低いことは市場が金利政策に敏感であることを示しており、市場が警戒する必要があることを示している」と述べた。言った。