住宅費は上昇しているが、データには冷却傾向が欠けているのだろうか?

FRBは住宅問題を抱えている可能性がある。 少なくとも、住宅の謎はある。

全体的なインフレ率は過去 1 年間で大幅に低下しました。 しかし、住宅は頑固な、そして驚くべき例外であることが判明しました。 労働省によると、１月の避難所費用は前年同月比６％上昇し、前月比では１２月よりも上昇率が速かった。 この加速が先月の全体的な消費者物価上昇の大きな理由となった。

住宅インフレの継続は、利下げ時期を検討するFRB当局者にとって問題となっている。 ほとんどの世帯にとって住宅費は月々の最大の出費であり、インフレ計算に大きな影響を与えます。 住宅価格が落ち着かない限り、インフレ率全体が中銀の目標である２％に持続的に戻るのは難しいだろう。

住宅調査会社ゼルマン・アンド・カンパニーのマネジングディレクター、マーク・フランチェスキ氏は「インフレの行方を知りたければ、住宅インフレの行方を知る必要がある」と述べた。 同氏は、住宅インフレは「われわれや誰もが予想していたほどのペースで減速していない」と付け加えた。

これらの予測は、Zillow、Apartment List、その他の民間企業などの不動産サイトからの民間部門のデータに基づいており、家賃は最近ほとんど上昇しておらず、一部の市場では直接下落していることが示されています。

住宅購入者にとって、価格上昇と金利上昇の組み合わせにより、住宅はますます手の届かないものになっています。 一方で、既存の住宅所有者の多くは、毎月支払額が変わらない固定金利の住宅ローンを組んでいたため、価格上昇から部分的には免れていた。

ただし、住宅価格や住宅ローン金利はインフレデータに直接反映されません。 これは、住宅の購入は食料品のような単なる消費者の購入ではなく、投資であるためです。 代わりに、インフレデータは家賃に基づいています。 民間統計では家賃の減速が示されており、エコノミストらは政府統計にも景気減速が表れるのではないかと期待していた。

米連邦準備理事会（FRB）当局者らは、民間統計で明らかな鈍化傾向を公式統計が把握するのが単に遅かっただけだと考え、昨年の大部分で住宅インフレをほぼ否定していた。 代わりに、彼らは避難所を除外する対策に焦点を当て、そのアプローチが根本的な傾向をよりよく反映していると考えた。

しかし意見の相違が続く中、FRB内外の一部のエコノミストはこうした想定に疑問を抱き始めている。 ゴールドマン・サックスのエコノミストらは最近、一戸建て住宅の家賃上昇を理由に、今年の住宅インフレ見通しを引き上げた。

シカゴ連銀のオースタン・グールズビー総裁は最近のインタビューで、「明らかに、まだ理解できない何かが起きている」と語った。 「彼らは私に『何を見ているの？』と尋ねます。」 私はこう言います、「私は住宅に注目しています。それはまだ奇妙なことだからです。」

遅延データ

住宅インフレの頑固な性質は完全な謎ではありません。 エコノミストらは、民間部門のデータが示す家賃の抑制が労働省の公式消費者物価指数に波及するまでに時間がかかることを知っていた。

この遅延には 2 つの理由があります。 1 つ目は技術的なものです。政府のデータは、数千の賃貸住宅を対象とした毎月の調査に基づいています。 ただし、特定のユニットは 6 か月に 1 回しかスキャンされません。 したがって、1 月にアパートの調査が行われ、2 月に家賃が上昇した場合、そのアパートの調査が 7 月に再度行われるまで、その増加はデータに反映されません。 このため、特に急速な変化の時期には、政府のデータが状況より遅れることになります。

2 番目の理由は概念的なものです。 ほとんどのプライベートインデックスには、新しいテナントを取得した場合のレンタル料のみが含まれます。 しかし、政府はすべての入居者の住宅費を負担することを目指している。 ほとんどのリース契約は 1 年以上続き、リースを更新する人は一般市場で借りる人に比べて割引を受けることが多いため、政府のデータは通常、民間の指標よりも緩やかに改訂されます。

パブリックデータとプライベートデータは最終的には統合されるはずです。 しかし、このプロセスにどれくらいの時間がかかるかは不明です。 たとえば、2021 年と 2022 年に家賃が急騰したため、多くの人が注目の賃貸市場に参入することなく、その場にとどまるようになりました。 このことは、とりわけ、政府データから市場家賃が除外されるまでに通常よりも時間がかかった可能性があります。

減速が進行している兆候が見られる。 過去 3 か月間、家賃は年率 5% 未満のペースで上昇しており、2022 年の 10% 近くのピークから低下しています。民間のデータソースは、家賃インフレがどの程度下落する必要があるかについて意見が異なりますが、彼らは一致しています。トレンドは継続するはずです。

経済調査会社マクロポリシー・パースペクティブズの首席エコノミスト、ローラ・ロズナー・ウォーバートン氏は「ほとんどの場合、彼らは皆同じ​​ことを言っている。つまり、家賃のインフレは大幅に緩和されたということだ」と述べた。

一戸建てとアパートの比較

家賃のインフレはようやく緩和しつつあるかもしれないが、家主に対する政府のコスト測定はこれに追随していない。 最新月のデータではすでに加速している。 アメリカ人の多くは賃貸住宅よりも持ち家を所有しているため、CPI の避難所構成要素では持ち家住宅が大半を占めています。

住宅ローンの支払い、住宅所有者への保険、メンテナンスや修繕など、ほとんどの人が住宅所有に関連して連想する支出は、インフレ対策には直接含まれていません。

代わりに、政府は同様の住宅を借りるコストを評価することで所有者の住宅インフレを測定しており、これは所有者占有賃貸料相当額として知られる概念です。 （これは、住宅を所有することによる投資利益とは別に、住宅を提供する「サービス」の価値を測定するという考え方です。）

家賃と所有権の指標は通常、同じ基本データ、つまり何千もの賃貸ユニットの調査に基づいているため、一緒に推移します。 しかし、労働省は所有権の数値を計算する際に、持ち家に匹敵する住宅をより重視している。 これは、住宅のタイプが異なると動作が異なる場合、2 つの尺度が異なる可能性があることを意味します。

経済学者の中には、これが今起きていることかもしれないと言う人もいます。 近年のアパート建設ブームにより、多くの都市で家賃が下がっている。 しかし、何百万ものミレニアル世代がより広いスペースを求める段階に達しているため、一戸建て住宅は依然として不足しています。 これにより、買い手と借り手の両方にとって住宅価格が上昇します。 ほとんどの住宅所有者は一戸建て住宅に住んでいるため、一戸建てユニットは所有者相当家賃の計算に大きな役割を果たします。

ジローの首席エコノミスト、スカイラー・オルセン氏は「一戸建て世帯ではさらに暑さが増しており、なぜその暑さが続くのかについては十分な議論がある」と述べた。

運かそれ以上？

他のエコノミストは、1月のインフレ上昇がより持続可能な傾向の始まりであると疑っている。 一戸建て住宅の家賃はしばらくアパートの家賃を上回っていましたが、インフレ率が所有者と賃貸者の間で乖離するようになったのはつい最近のことです。 経済調査会社インフレーション・インサイツの創設者オメール・シャリフ氏は、これは1月の統計がまぐれであったことを示唆していると述べた。

シェリフ氏は「月ごとの事柄は一般的に不安定になる可能性がある」と述べた。 同氏は、報告書での良いニュースは、賃貸の伸びがようやく落ち着き始めていることであり、待望されていた減速が公式データに表れるとの確信が高まったと述べた。

しかし、この結論はまったく確実ではありません。 パンデミック以前は、住宅市場のさまざまな地域がほぼ一貫した話をしていた。たとえば、アパートの家賃は一戸建て住宅の家賃と同じ割合で上昇した。

しかしパンデミックによりこのバランスが崩れ、ある場所では家賃が上昇し、他の場所では下落し、異なる規模間の関係が崩壊した。 ウェルズ・ファーゴ銀行のチーフエコノミスト、サラ・ハウス氏は、このため公式統計がいつ落ち着くのか、あるいはどの程度落ち着くのかを確信するのは難しく、そのためFRBが利下げを検討する際にさらに慎重になる可能性があると述べた。

同氏はFRB当局者らについて言及し、「現時点では、インフレが今後も大幅に鈍化するとまだ想定しているが、そのため楽観的な見方は慎重になるだろう」と述べた。 「避難所が実際にどこに行くのか、そこに行くまでにどれくらい時間がかかるのかを考えなければなりません。」