金利8%上昇で住宅市場は傷つき、醜く、不安に

今日の住宅市場は、高い住宅ローン金利、価格の高騰、供給不足、そして異様に強いペントアップ需要が複雑に絡み合った状態で、買い手も売り手も同様に恐怖を感じさせています。

新型コロナウイルス感染症のパンデミック最盛期の需要増加で金利はすでに高かったが、現在30年固定住宅ローンの金利は8％とここ数十年で最高となっており、事態はさらに困難になっている。 住宅ローン需要はここ３０年近くで最低水準にある。

モーゲージ・ニュース・デイリー社のマシュー・グラハム最高執行責任者（ＣＯＯ）は木曜、ＣＮＢＣの「ザ・エクスチェンジ」で「痛ましいことだと思う。醜いと思う」と語った。

新型コロナウイルス感染症パンデミックの最初の2年間、FRBは基準金利をゼロに引き下げ、住宅ローン担保証券に資金を注入した。 その結果、住宅ローン金利は2年連続で過去最低水準に低下した。 これが購買の熱狂を引き起こし、都市部への突然の人口流出と新たな在宅勤務文化によっても拍車がかかった。 住宅価格はパンデミック前の水準から40％上昇した。

その後、インフレ率が上昇すると、FRBは金利を引き上げました。 皮肉なことに、これにより住宅市場の価格が高騰しました。 通常、価格が上昇すると住宅価格は下落します。

しかし、この市場は深刻な供給不足にも悩まされているという点で、歴史的な市場とは異なります。 2008 年の大不況とその後の差し押さえ危機は住宅建設業者に特に大きな打撃を与え、10 年以上住宅建設ができなくなりました。 そして彼らはまだその違いを埋め合わせていない。

一方、潜在的な売り手は罠にはまっている。 彼らは、現在の 3% の金利を、新たに購入する際に 8% の住宅ローン金利に交換することをほとんど望んでいません。

国防省のグラハム氏は「私の住宅ローン組成者のコミュニティでは、規模や活動の面で多くの点で今回が大金融危機よりも悪いという見方に異論を唱える人はいないだろう」と述べた。

同氏はまた、市場で金利がいつ低下するかについても確信が持てない。 「しかし、特に先週、多くのFRB報道官が、自分たちは制約されており、政策が経済に浸透するにつれて何が起こるかを静観してもよいと言っているのを非常に顕著に聞いている」と同氏は述べた。

全米不動産業者協会によると、９月の中古住宅販売は２０１０年１０月以来の低いペースに落ち込んだ。 しかし、今日の市場と差し押さえ危機の時代との間には大きな違いがあります。 今日の住宅ローンの差し押さえは非常に少なく、現在の住宅所有者のほとんどは歴史的に高い住宅資本を維持しています。 2020年から2022年にかけて、非常に多くの人が記録的な低金利で借り換えたという事実は、現在の住宅所有者が非常に手頃な住宅費を手に入れていることも意味している。

これでは、潜在的な購入者も行き詰まってしまいます。

「人々は不安を抱えていると思います。『様子見しよう』という買い手の心理がたくさんあります。多くの人はただ座って何が起こるかを見たいと思っています」と、不動産エージェントのリサ・レシュ氏は言う。ワシントン D.C. のコンパス

ＮＡＲは現在、２０２３年の売上高予想を従来予想の１３％減から最大２０％減に引き下げている。

価格は別の話です。

ＮＡＲのチーフエコノミスト、ローレンス・ユン氏は「住宅不足にもかかわらず、物価は今後８％で安定しているようだ」と付け加えた。

ユン氏は、雇用の伸びが速く、価格が比較的手頃な都市市場では売上高が増加すると指摘した。 同氏は、タンパ、ジャクソンビル、オーランドなどのフロリダ市場のほか、テキサス州ヒューストン、テネシー州メンフィスを指摘した。

今日の購入者は、住宅建設業者、特にレナーや DR ホートンのような大手建設業者から最も有利な取引を得る可能性が高い。 建設業者は、顧客のために低金利の製品を購入することで、手頃な価格を実現します。 これは、少なくともこの規模では、これまで彼らが通常行ったことのないことです。

「当社の住宅ローン会社は（競争力を高めるために）このサイクルのほとんどにおいて市場金利をわずかに下回る金利でローンを提供してきましたが、最近建設インセンティブとしてフラグを立てたローンの30年間の全額ポイント購入はそうではありません」と広報担当者は述べた。 . ホートン博士: 「これまでの周期で私たちが行ってきたことですが、少なくとも今日私たちが行っているような大多数のベースではありません。」 「非常に限られたベースで、過去に選ばれた家でそれを見つけた可能性があります。」

一戸建て住宅の建設は徐々に増加しているが、需要を満たすにはまだ遠い。 金利の上昇により、建設センチメントはさらにマイナス領域に落ち込んでいますが、新築住宅市場は中古住宅市場よりも依然として活発です。

住宅業界の明るい面としては、市場に記録的な量の新規供給が供給されたことにより、アパートの家賃がようやく落ち着き始めていることだ。 これにより、賃貸人は購入に飛びつく動機が減ります。 しかし、レンタル需要は高まっています。

リアルページの首席エコノミスト、ジェイ・パーソンズ氏は「インフレの鈍化と依然として好調な労働市場が消費者信頼感を高め、その結果アパートを借りる可能性が高い若者の世帯形成を促進しているようだ」と述べた。

それでも、より大きな家にアップグレードしたり、より小さな家に縮小したりしたいと考えている人は、ジレンマに直面しています。

需要と供給の不均衡により価格は依然として上昇していますが、売り手はより柔軟になってきています。 したがって、買い手は今より高い価格で購入して価格の下落を期待することも、価格が下落するまで待つこともできます。

しかし、そうなった場合、需要が殺到し、入札合戦につながる可能性が高い。