なぜニューヨーク市のアパートがNYCBにとって大きな問題になるのか

投資家らは今月これまでに、商業用不動産金融会社ニューヨーク・コミュニティ・バンコープ（NYCB）の株式に制裁を加えている。 その理由を知るには、ニューヨーク市の定番の 1 つである家賃安定型アパートの経済状況の変化を理解するのが役立ちます。

地方銀行の融資エクスポージャーが最も大きいのはアパート向けである。 そのポートフォリオのほぼ半分は、毎年の家賃の値上げが政府によって規制されているビッグアップルにある数十の集合住宅に関連しています。

これが投資家を不安にさせている。 これらの不動産の価値は、金利上昇と家賃値上げの新たな制限により、以前よりも大幅に下がる可能性があり、ウォール街は、この1,160億ドルの貸し手が今後予想される損失に耐えられるかどうか疑問視するようになりました…時間。

ニューヨーク州ヒックスビルに本社を置く同行は、状況は制御されていると投資家に説得しようとしている。

ニューヨーク商業銀行の新CEO、アレッサンドロ・ディネロ氏は水曜日、アナリストに対し、同社は商業用不動産へのエクスポージャーを減らすよう努めると語った。 同行はまた、オフィス不動産に関連したローンを30億ドル抱えているが、これも大都市でのビジネスパターンの変化に伴い、将来的に弱点となる可能性がある分野だ。

金曜日、ディネロ氏と他の取締役会メンバーは約87万3,000ドル相当のNYCB株を購入し、その信任投票により株価は17％上昇した。

配当を減額し、四半期純損失が2億5,200万ドルと報告してアナリストを驚かせた1月31日以来、同社は依然として53％下落している。 同銀行は同日、オフィス不動産や集合住宅に関連する脆弱性に対処するため、将来の貸付損失に備えて予想を大幅に上回る5億5,200万ドルを積み立てたと発表した。

NYCB のルーツはニューヨーク市にあります。 1859 年にクイーンズ郡貯蓄銀行として設立され、クイーンズ初のニューヨーク州認可貯蓄銀行でした。 同社は 1993 年に株式を公開し、その後数十年で家賃が安定した建物所有者に対する市内最大の金融業者の 1 つになりました。

ニューヨーク市のすべてのアパートのほぼ半数は家賃が安定しています。 これは、特に 1974 年より前に建てられた古い建物において、一部のユニットを手頃な価格に保つために設計されたシステムです。

物語は続く

集合住宅を長い間価値あるものにしていたのは、地主に市場価格に合わせて家賃を引き上げる自由度を与える現地法であり、これらの集合住宅は低コストでありながら安定した収入源となっていました。

ニューヨーク州による2019年の変更では、家賃の値上げが制限され、建物所有者の利益が圧迫され、不動産を修繕する意欲が減退した。 その後、インフレと金利の上昇により、これらの建物の維持費と借金がより高価になりました。

現在懸念されているのは、ローンの期限が来るにつれて損失や債務不履行が積み重なり始めるか、あるいはこれらの不動産が大幅な値引きで強制的に売却されるのではないかということだ。

それが昨年末、連邦預金保険公社が、2023年に規制当局に差し押さえられたビッグ3金融業者の1つであるシグネチャー・バンクが以前所有していた家賃規制対象の建物を裏付けとしたローンを150億ドル近く売却したときに起こったことだ。 39%。

「どれもこれも十分に早く起こることはありません。」

これは、ニューヨーク商業銀行が現在の苦境から抜け出そうとしているときに直面する課題です。 彼女は、商業用不動産への注力を減らしたいと考えているが、損失を出さずにそうするのは難しいだろうと言う。

「疑うよ [NYCB] 「投資家には懸念する権利がある」と元銀行家で、米国の小規模銀行に株式や預金融資を提供する資産管理・顧問会社ストーンキャッスル（ニューヨーク市に拠点を置く）の現在最高経営責任者（CEO）を務めるジョシュア・シーゲル氏は言う。

シーゲル氏は、ニューヨーク市の集合住宅不動産市場の力学について、より広範に語り、「これは市にとって悪い結末になるだろう。なぜなら、私たちはみな借りた時間を借りており、誰かが支払わなければならないからだ」と語った。

「彼らに望んでいることは、彼らの仕事を多様化することだ」とジャニーのアナリスト、クリス・マリナック氏はヤフー・ファイナンスに語った。

しかし、「株式を懸念する投資家にとって、これらはいずれも十分に早く起こることはありません。」

格付け会社ムーディーズは今週、ニューヨーク商業銀行の信用格付けをジャンクに格下げしたと発表するとともに、家賃規制のある住宅不動産に対する同行のエクスポージャーを強調した。 ムーディーズは、こうした建物は「歴史的にはそれ自体で良好なパフォーマンスを発揮してきた」が、「このサイクルは異なる可能性がある」と述べた。

ニューヨーク・コミュニティ銀行は先週、家賃で規制されたポートフォリオの融資対価値比率は58％、不良債権比率は最低0.52％だったと発表した。 しかし、「批判された」融資はポートフォリオの14％、つまり24億ドルを占めた。

同銀行の集合住宅帳簿全体では、ローン中の融資が8.3％を占めた。

「2008年に見たものとは何も変わりません」

アナリストの間では、ニューヨーク・シティ銀行の問題が特殊なものなのか、それとも全米の多くの地方銀行にとって大きな足かせの始まりに過ぎないのかについて議論がある。

住宅ローン銀行協会によると、商業用不動産ローン残高の半分は銀行が所有しており、小規模銀行が過半数を占めている。

Apolloのチーフエコノミスト、トルステン・スロック氏（ApolloはYahoo Financeの親会社）によると、非所有者商業用不動産ローンの延滞利息は第4四半期に2013年以来の最高水準に上昇した。

シーゲル氏によれば、これは全国的な危機ではないという。 「これは市場の危機であり、何よりもまず言いたいのは、これほど高い空室率をモデル化していない主要都市の商業用不動産だ。」 彼が追加した。

ジャネット・イエレン財務長官は木曜日、上院議員に対し「『商業用不動産の脆弱性』が最終的に銀行システムにシステミックリスクをもたらすことはないと期待しており、信じている」と述べた。

しかし、「小規模銀行はこうした動向に神経質になっているかもしれない」。

元連邦預金保険公社長官シーラ・バー氏は同日ヤフー・ファイナンスに対し、貸し手が潜在的な商業用不動産の損失を吸収するのに十分な準備金を用意しなければ「さらに数件の銀行破綻」が起こる可能性があると語った。

「しかし、それは私たちが2008年に見たようなものではありません」と彼女は付け加え、最終的に国内最大の金融機関のいくつかと全米の他の数百の銀行の破綻につながった不動産暴落について言及した。

David Hollerith は、Yahoo Finance の上級記者で、銀行業務、仮想通貨、その他の金融分野を担当しています。

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